전세보증금 반환보증, 계약기간 절반이 지나기 전 — 수도권 7억원·지방 5억원 기준과 보증료 계산

전세보증금 반환보증에서 먼저 대조할 숫자는 세 가지이다. 보증금 기준은 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하이다. 신청 기한은 계약기간의 2분의 1이 지나기 전이다. 보증료율은 연 0.097~0.211% 범위에서 정해진다. 이 세 숫자를 계약서와 대조하면, 가입 대상인지와 신청 시점을 가늠할 수 있다.

목차

• 반환보증은 어떤 제도인가
• 보증금 기준: 수도권 7억원, 그 외 5억원
• 신청 기한: 계약기간 절반이 지나기 전
• 보증한도: 주택가격 90% 기준
• 보증료 계산식과 보증료율
• 가입 전에 대조할 조건
• 다음 행동: 순서대로 준비하는 방법
• 자주 묻는 질문

반환보증은 어떤 제도인가

주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증은 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우를 대비한 보증 상품이다. 전세 계약을 맺은 임차인이 가입 대상의 중심이다. 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 가정하면, 반환보증의 역할은 그 위험을 제도적으로 나누는 데 있다. 다만 모든 전세 계약이 자동으로 해당되는 것은 아니며, 보증금 기준과 계약 조건, 신청 기한을 함께 충족해야 한다.

이 글에서는 가입 여부를 판단하는 기준을 순서대로 다룬다. 보증금 상한부터 신청 기한, 보증한도, 보증료 계산까지 이어진다. 각 항목은 HUG 전세보증금반환보증 안내에 제시된 기준에 한정해 설명한다.

보증금 기준: 수도권 7억원, 그 외 5억원

보증금 기준은 지역으로 나뉜다. 수도권은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하이다. 계약서에 적힌 전세보증금이 이 기준을 넘으면 해당 상품의 대상에서 벗어난다. 수도권과 그 외 지역을 구분하는 이유는 보증금 수준이 지역별로 다르기 때문이다.

구분	보증금 기준
수도권	7억원 이하
그 외 지역	5억원 이하

보증금을 대조할 때는 계약서상의 금액을 기준으로 삼는 것이 안전하다. 구두로 조정한 금액이 아니라, 계약서에 확정된 금액으로 판단한다. 보증금이 기준 안에 들어간다고 해서 가입이 끝나는 것은 아니며, 아래의 신청 기한과 한도 조건도 함께 충족해야 한다.

신청 기한: 계약기간 절반이 지나기 전

신청 기한은 계약 형태에 따라 기준일이 다르다. 신규 계약은 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간 2분의 1이 경과하기 전에 신청해야 한다. 갱신 계약은 갱신 계약기간 2분의 1이 경과하기 전에 신청해야 한다. 두 경우 모두 절반이 지난 뒤에는 기한을 넘기게 된다.

계약 형태	신청 기한
신규 계약	잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간 2분의 1 경과 전
갱신 계약	갱신 계약기간 2분의 1 경과 전

신규 계약에서 기준일이 두 개인 점이 중요하다. 잔금일만으로 계산하거나 전입신고일만으로 계산하면 기한을 잘못 잡을 수 있다. 늦은 날을 기준으로 삼고, 그날부터 계약기간의 절반에 도달하기 전에 신청 일정을 잡는 방식이 기준에 맞는다. 갱신 계약은 기존 계약기간이 아니라 갱신된 계약기간을 기준으로 계산한다.

보증한도: 주택가격 90% 기준

보증한도는 주택가격에 선순위채권 등을 반영해 정해진다. 보증한도는 주택가격의 90%에서 선순위채권 등을 뺀 금액이다. 보증금과 선순위채권을 합한 금액은 주택가격의 90% 이내여야 한다. 또한 선순위채권은 주택가액, 즉 주택가격의 90%의 60% 이내여야 한다.

이 조건을 풀어 쓰면 두 가지 상한이 동시에 적용된다. 첫째, 보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90%를 넘지 않아야 한다. 둘째, 선순위채권 자체가 주택가격의 90%의 60%를 넘지 않아야 한다. 두 조건 중 하나라도 넘으면 한도 조건을 충족하지 못한다. 따라서 계약 전에 주택가격과 선순위채권 규모를 함께 대조하는 과정이 필요하다.

주택도시보증공사(HUG) 홈페이지에서 전세보증금반환보증 안내 보기

보증료 계산식과 보증료율

보증료는 보증금액과 보증료율, 계약기간으로 계산한다. 계산식은 보증금액에 보증료율을 곱하고 계약기간을 365로 나눈 값이다. 보증료율은 연 0.097~0.211% 범위이며, 보증금액과 주택유형, 부채비율에 따라 달라진다. 같은 보증금액이라도 보증료율이 달라지면 보증료가 달라진다.

보증료율을 정하는 요소가 여러 개인 만큼, 단일한 고정 요율로 단정할 수는 없다. 보증금액 구간과 주택유형, 부채비율이 함께 반영된다. 사회배려계층에 대한 할인 제도는 존재한다. 다만 세부 할인율은 이 글에서 단정하지 않으며, HUG 상담을 통해 해당 여부를 확인하는 것이 기준에 맞다.

가입 전에 대조할 조건

가입 조건에는 계약과 전입 관련 요건도 포함된다. 계약기간은 1년 이상이어야 한다. 계약은 공인중개사를 통해 체결해야 한다. 전입신고와 확정일자도 갖춰야 한다. 이 요건들은 보증금 기준이나 신청 기한과 별개로 충족해야 하는 항목이다.

대조 순서를 정하면 누락을 줄일 수 있다. 먼저 보증금 기준을 지역별로 대조한다. 다음으로 신청 기한이 계약기간 절반 전인지 계산한다. 그다음 보증한도 조건을 주택가격과 선순위채권으로 대조한다. 이어서 계약기간, 공인중개사 체결 여부, 전입신고와 확정일자를 차례로 점검한다. 이 순서대로 대조하면 어느 항목에서 막히는지 파악하기 쉽다.

다음 행동: 순서대로 준비하는 방법

다음 행동은 세 단계로 나눌 수 있다. 첫째, 계약서의 보증금과 계약기간, 잔금일과 전입신고일을 정리한다. 둘째, 지역별 보증금 기준과 계약기간 절반 기한을 대조해 신청 가능 여부를 가늠한다. 셋째, HUG 홈페이지에서 상품명으로 검색해 안내를 읽고, 사회배려계층 할인 여부를 포함해 상담이 필요한 항목을 정리한다. 이 단계까지 정리한 뒤에 신청 절차로 넘어가는 것이 순서에 맞다.

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자주 묻는 질문

Q1. 수도권과 지방의 보증금 기준은 어떻게 다른가?
A. 수도권은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하이다. 지역 구분에 따라 상한이 달라진다.

Q2. 신규 계약의 신청 기한은 언제까지인가?
A. 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간 2분의 1이 경과하기 전이다. 갱신 계약은 갱신 계약기간 2분의 1 경과 전이다.

Q3. 보증료는 어떻게 계산하는가?
A. 보증금액에 보증료율을 곱하고 계약기간을 365로 나눈다. 보증료율은 연 0.097~0.211% 범위에서 보증금액, 주택유형, 부채비율에 따라 달라진다.

출처
주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 안내 — 기관명: 주택도시보증공사(HUG), 사이트명: 주택도시보증공사 홈페이지(https://www.khug.or.kr)